Digitale Plattformen in der Immobilienwirtschaft: Wann kommt der große Wurf?

Plattform – dieser Begriff fällt ständig im Zusammenhang mit der Internetökonomie. Damit wird mittlerweile alles Mögliche bezeichnet: teilweise einfache Websites, aber auch Portale oder Online-ShopsAber was macht eine Plattform wirklich aus und welche Bedeutung haben digitale Plattformen aktuell und in der Zukunft für die Immobilienwirtschaft? Welche Berufsgruppen der Branche könnten von digitalen Plattformen wirklich profitieren? Warum ist der große Wurf bislang noch ausgeblieben? Die Antworten auf diese Fragen finden Sie im nachfolgenden Beitrag.

Inhalt

Was steckt hinter dem Begriff Plattform?

Ursprünglich stammt der Begriff Plattform aus der Informationstechnologie. 

In der IT ist mit Plattform eine Ebene oder auch Schicht gemeint, auf deren Grundlage Programme, Anwendungen und IT-Architekturen entwickelt und betrieben werden können.

Wir wollen aber an dieser Stelle über das Geschäftsmodell Digitale Plattform reden.

Digitale Plattformen werden in der Immobilienwirtschaft noch etwas stiefmütterlich behandelt.

Wie sieht das Geschäftsmodell einer digitalen Plattform aus?

Plattformen…

  • kann man sich als digitalen Marktplatz vorstellen, auf dem Angebot und Nachfrage bspw. über eine Webanwendung aufeinander treffen
  • bringen also zwei oder mehrere voneinander abhängige Kundengruppen zusammen 
  • sind transaktionsorientiert: Das heißt, das Geschäft findet auf der Plattform statt. 

Plattformen als digitale Marktplätze unterscheiden sich vom Marktplatz der Antike dabei eigentlich nur durch zwei wichtige Eigenschaften: zum einen durch ihre globale Reichweite und zum anderen durch ihre Skalierbarkeit. 

Ein wichtiges Merkmal von digitalen Plattformen in der Immobilienwirtschaft ist die Skalierbarkeit.

Wie funktioniert die Wertschöpfung auf einer Plattform?

Der Plattformbetreiber verdient Geld mit Vermittlungsleistungen

Er bringt Kundengruppen zusammen und erhält dafür bspw. Transaktions- oder Zugangsgebühren.

Für die Kundengruppen entsteht der Mehrwert allerdings erst, wenn genug Nutzer auf der Gegenseite der Plattform vorhanden sind.

Was sind die Vorteile der Plattformökonomie?

Plattformen sind Vertriebskanäle mit globaler Reichweite: Unternehmen können so mit relativ geringem Aufwand ihr Portfolio weltweit vermarkten und somit zusätzliche Erlöse erzielen.

Plattformen erzeugen einen Datenschatz, der die Grundlage ist für neue Leads oder neue digitale Geschäftsmodelle.

Nicht zuletzt vereinfachen Plattformen die Zusammenarbeit zwischen Unternehmen: Dadurch wird die gesamte Wertschöpfungskette optimiert.

Was sind die Herausforderungen der Plattformökonomie?

Zum einen kann man bei der Nutzung von vorhandenen Plattformtechnologien in Abhängigkeit von Technologieanbietern geraten – man spricht auch vom Lock-in Effekt. Zum anderen dauert die Eigenentwicklung einer Plattform aber Jahre und kann zum Millionengrab werden.

Dann ist noch wichtig, dass plattformbasierte Angebote zwingend skalierbar sind. Dies ist im weniger standardisierten B2B-Markt nicht immer einfach umzusetzen. 

Grundsätzlich muss der Mehrwert für die jeweiligen Kundengruppen vorhanden sein – nur dann wird die Plattform genutzt. 

Die Plattformökonomie setzt logischerweise Offenheit für Kooperationen und unternehmensübergreifenden Informationsaustausch voraus. Oftmals ist dazu erst ein Wandel in der Unternehmenskultur notwendig.

Gerade zu Beginn kann ein Plattformkonzept daher auf Akzeptanzprobleme bei der Belegschaft stoßen.

Nicht zuletzt muss die Vertrauenswürdigkeit der geschäftlichen Beziehungen auf der Plattform durch vertragliche Garantien und politische Rahmenbedingungen geregelt sein.

Wie weit sind digitale Plattformen in der Immobilienwirtschaft verbreitet?

Die Plattform ist DAS Geschäftsmodell der digitalen Ökonomie. Viele der großen Tech-Unternehmen wie Google, Amazon, Meta usw. sind letztlich Plattformen. 

Doch wie steht es um plattformbasierte Geschäftsmodelle der deutschen Immobilienwirtschaft?

Spontan fallen einem beim Begriff Plattform immer Immoscout24, immowelt.de usw. ein. Das sind aber streng genommen keine Plattformen, sondern Portale

Im Unterschied zu Plattformen findet auf Portalen nicht die eigentliche Transaktion statt. Portale finanzieren sich stattdessen über Gebühren und Werbeanzeigen.

Bei den Immobilienportalen sind letztlich die angebotenen Objekte in Form von Werbeanzeigen dargestellt und dienen der Kontaktaufnahme zu einem Anbieter, meist zu einem Immobilienmakler oder Bauträger.

Wir stehen in der Branche noch am Anfang…

Bedeutende Plattformen, die der breiten Masse bekannt sind, sind in der Immobilienwirtschaft noch nicht vorhanden.

Zwar gibt es vereinzelt Angebote: 

  • Z.B. gibt es Plattformen für das Mietermanagement eines Objekts oder Portfolios.
  • Und insbesondere im Bereich Crowdfunding und Crowdinvesting existieren mittlerweile Plattformen, auf denen Transaktionen stattfinden.

So funktioniert’s:

  • Auf den Crowdinvest-Plattformen kommen Projektentwickler und potentielle Anleger zusammen.
  • Der Projektentwickler sucht eine Finanzierungstranche
  • Der Anleger eine Anlagemöglichkeit mit attraktivem Zinssatz.

Plattformbetreiber bringen diese beiden Kundengruppen auf ihrem digitalen Marktplatz zusammen.

Wie können Immobilienunternehmen ein Teil der Plattformrevolution werden?

Für Immobilienunternehmen bieten sich grundsätzlich drei Alternativen an: 

  • Sie können erstens auf die Marktplätze Dritter zurückgreifen, 
  • zweitens einen eigenen Marktplatz aufbauen, der durchaus offen für Angebote Dritter sein kann, 
  • oder drittens – sie machen beides. 

Einen Königsweg gibt es dabei nicht. 

Es ist aber ratsam, auf bestehen Technologien und Dienstleistungen aufzubauen.

Eine Stufe weiter gehen die Wertschöpfungspartnerschaften in digitalen Ökosystemen. Auf Basis einer gemeinsamen Infrastruktur – beispielsweise einer IoT-Plattform – und ge – meinsamer zentraler Dienstleistungen entwickeln und vertreiben die Partner des Ökosystems ihre eigenen, aufeinander aufbauenden bzw. einander ergänzenden Produkte und Dienste. Da diese miteinander kompatibel sind, lassen sie sich vom Kunden je nach Bedarf zu individuellen Lösungen einsetzen. Ökosysteme bieten Kunden eine breite Angebotspalette. Die Preisfrage tritt demgegenüber in den Hintergrund

Für welche Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft könnten digitale Plattformen interessant sein?

Viele Berufe der Immobilienwirtschaft erfüllen ähnliche Funktionen wie digitale Plattformen, nur eben überwiegend analog statt digital.

Nehmen wir beispielsweise den Makler

MaklerInnen bringen Verkäufer und Käufer einer Immobilie zusammen. 

Sie dienen als Matchmaker, informieren, beraten und begleiten am Ende beim Gang zum Notar.

Grundsätzlich gilt:

Plattformbasierte Angebote sind für diejenigen Bereiche der Immobilienwirtschaft interessant, deren Geschäftsmodell

  • auf Vermittlung und
  • auf Komplexitätsreduktion basiert

Und Plattformen sind auch für solche Unternehmen interessant, die neue Geschäftsmodelle entwickeln wollen auf Basis der erhobenen Plattform-Nutzerdaten. 

Bislang fehlt in der Branche noch der “große Wurf” wie beispielsweise eine zentrale Plattform für Wohn- und Gewerbeimmobilien mit Funktionalitäten über die reine Anzeigenschaltung hinaus. 

Warum haben sich digitale Plattformen in der Immobilienwirtschaft noch nicht richtig durchgesetzt?

Die Immobilie ist nicht nur heterogen und sehr komplex, auch regulatorische Anforderungen sind ein Hemmnis.

Außerdem folgen Kauf- und Investitionsentscheidungen anderen Logiken und Prozessen als im Konsumentenmarkt.

Und nicht zuletzt findet die eigentliche Transaktion bei Immobilien zwangsläufig beim Notar statt. 

Dennoch sind für die Zukunft mit Blockchain und Tokenisierung die technischen Grundlagen gelegt, den Kaufvertrag auf digitalen Plattformen abzuschließen. Heute wirkt dies noch unrealistisch, aber in den nächsten Jahren wird sich auch hier einiges tun. 

Hemmnisse dafür, dass sich digitale Plattformen in der Immobilienwirtschaft nur schleppend etablieren
Quellen:

Gassmann (2021): Die Win-Win-Win-Formel. In: Harvard Business Manager 6/2021, S. 30-41. Abrufbar unter: https://www.alexandria.unisg.ch/server/api/core/bitstreams/78ebcba9-f857-4435-9bcd-05c9923f4540/content

Pfnür / Herr / Eberhardt (2022): Transformation der Immobilienwirtschaft. Geschäftsmodelle, Strukturen, Prozesse und Produkte im Wandel. https://doi.org/10.1007/978-3-658-35363-6

https://www.handelsblatt.com/inside/energie-und-immobilien/kreditplattformen-die-gewerbliche-immobilienfinanzierung-wird-digitaler/27017786.html

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