3 Blockchain-Anwendungen für die Immobilienwirtschaft

Dass eine so facettenreiche Branche wie die Immobilienwirtschaft zahlreiche Anwendungsmöglichkeiten für die Blockchain-Technologie bietet, liegt eigentlich schon fast auf der Hand.

Erfahren Sie in diesem Beitrag mehr über die 3 Anwendungsfelder

  • Datenmanagement
  • Smart Contracts
  • sowie Tokenisierung.

Ihnen fehlt noch der grundsätzliche Überblick zum Thema Blockchain? Dann könnte zunächst dieser Beitrag für Sie interessant sein, in dem wir die allgemeine Funktionsweise der Blockchain-Technologie kurz erklären.

Inhalt

#1 Datenmanagement

Das Erheben, Auswerten und sichere Speichern von Daten ist ein zentraler Aspekt bei der Digitalisierung der Immobilienwirtschaft.

Momentan speichern wir unsere Daten entweder auf lokalen Servern, mit allen Nachteilen wie fehlender Redundanz und Sicherheit. 

Oder wir vertrauen zentralen Instanzen wie Cloud-Anbietern, begeben uns damit aber auch in Abhängigkeit. Wenn man es mal herunterbricht, vertrauen wir dabei einigen wenigen globalen Firmen unsere Daten an. 

Auch bei der Datenherkunft vertrauen wir auf Institutionen und staatliche Stellen als verlässliche, vertrauenswürdige Autoritäten. So nehmen wir an, dass von staatlicher Seite veröffentlichte Daten, wie z.B. Mietspiegel oder Bodenrichtwerte,  wahr und nicht manipuliert sind.

Dezentrale Systeme über die Blockchain erlauben es, diese Vertrauensfunktion auf ein dezentrales Netz zu verlagern. 

Wie kann die Blockchain-Technologie das Datenmanagement der Immobilienwirtschaft verbessern?

Beim Blockchain-Ansatz erfolgt die Datenspeicherung in einem sog. distributed ledger (DLT), einem dezentralen Kassenbuch bzw. einer dezentralen Datenbank. 

Die DLT kann als Private oder Permissioned (zugangsbeschränkte) Blockchain ausgestaltet sein, so dass diese nicht öffentlich ist und nur ein bestimmter Teilnehmerkreis Zugriff hat.

Der grundlegende Mechanismus, dass die Daten vertrauenswürdig, unwiderruflich und dezentral gespeichert werden, bleibt jedoch gleich. Die private Blockchain sorgt hier also für eine sichere und verteilte Datenspeicherung

Damit übernimmt die Technologie gewissermaßen die Autorität und Datenhoheit. Sie stellt damit verlässliche und nicht-manipulierbare Daten sicher. Gerade für datengetriebene Geschäftsmodelle eine entscheidende Funktion.

Ein Vorteil für die Immobilienwirtschaft wäre, dass historische Daten wie KPIs aus der Vergangenheit für Investoren oder Audits zweifelsfrei und vertrauenswürdig gespeichert werden.

Was bedeutet das für die Immobilienwirtschaft?

In der Immobilienwirtschaft scheint der flächendeckende Blockchain-Ansatz beim Datenmanagement noch in weiter Ferne zu liegen. Und das auch, weil hier Datenstandards und die Akzeptanz etablierter Unternehmen fehlen. Jedoch ist das Potenzial der Blockchain nicht zu unterschätzen! 


Die Blockchain kann das Datenmanagement und die “Hoheit” über die Wahrheit der Daten ganz neu definieren.

#2 Smart Contracts

Was sind die Kernelemente eines Vertrages? Zwei Parteien, z.B. Käufer und Verkäufer, eine Sache, die Bezahlung, und bestimmte Vertragsbedingungen.

Der Eigentumswechsel an Grundstück und Gebäude wird beispielsweise durch einen Grundstückskaufvertrag geregelt.

Beim Vertragsabschluss verlassen wir uns auf Regelwerke und -systeme, die durch zentrale Instanzen und Autoritäten, wie z.B. durch den Gesetzgeber, NotarInnen oder das Grundbuchamt, repräsentiert werden.

Wir vertrauen daher dem Inhalt und den Vereinbarungen eines notariell beurkundeten Vertrags sowie der Einhaltung der jeweiligen Vertragsbedingungen durch die Gegenseite.

Ineffiziente Vertragsprozesse

Allerdings hat dies den Nachteil, 

  • dass es in der Praxis meist sehr aufwändig ist, Verträge zu verhandeln, zu prüfen und abzuschließen;
  • dass beim Grundstückskauf zudem die gesetzliche Pflicht zur Beurkundung (§311b BGB) und die Einschaltung eines Notars hinzukommen;
  • dass das ganze Prozedere teuer und ineffizient ist.

Gerade die Immobilienmärkte, in denen es oft auf Geschwindigkeit ankommt und Vertragsabschlüsse zum Tagesgeschäft gehören, sind prädestiniert für vereinfachte Lösungen – wie z.B. Smart Contracts.

Wie kann die Blockchain-Technologie das Vertragsmanagement vereinfachen?

Eine Möglichkeit, die Vertrauensfunktion dezentral und damit autonom, direkt zwischen zwei Parteien, abzubilden, sind sog. Smart Contracts.

Smart Contracts sind “intelligente Verträge”, mit deren Hilfe bestimmte vertragliche Vereinbarungen digital, z.B. auf Basis der Ethereum-Blockchain, geschlossen werden können.

Ein Vertragsabschluss ist jederzeit möglich. Und die inhaltliche Ausgestaltung des Smart Contracts ist beliebig.

Für die Überwachung der Vertragsbedingungen werden keine Menschen mehr benötigt: Denn Smart Contracts sind selbstausführend und enthalten Wenn-Dann-Regeln. Das bedeutet, dass z.B. Ereignisse wie Zahlungen nach Eintritt bestimmter vertraglicher Bedingungen automatisch ausgelöst werden. Oder der digitale Schlüssel für ein Apartment nach Mietbeginn oder Zahlung aktiviert wird.

Ein einfaches Beispiel: Wenn ein potenzieller Mieter das Geld für das anzumietende Apartment eingezahlt hat und der Tag des Mietbeginns gekommen ist, dann wird durch den Smart Contract geregelt, dass ein digitaler Schlüssel für das Aufschließen des Apartments an den Mieter verschickt wird.

Neu ist dank der Blockchain die nachträgliche Unveränderbarkeit, im Fachjargon auch “Zensur-Resistenz” genannt. Denn es gilt hier der Grundsatz “Code is Law” und so gibt es bei einem Smart Contract keine menschliche Partei, die über Recht oder Unrecht entscheiden könnte.

Smart Contracts sind wiederum die Grundlage für die Tokenisierung.

#3 Tokenisierung

Die Blockchain erlaubt eine Dezentralisierung von Finanzdienstleistungen, auch in der Immobilienwirtschaft.

Die Tokenisierung ist Teil der Dezentralisierten Finanzmärkte (DeFi), die nach dem Blockchain-Prinzip Vermögensgegenstände wie Immobilien, Aktien, Fonds oder auch Kapital handelbar machen.

  • Und zwar auf ganz neuem Wege,
  • ohne Institutionen wie Banken oder Wertpapierhändler,
  • automatisiert
  • und in Sekunden statt in Wochen oder Monaten.

Der Begriff Token steht dabei für eine bestimmte virtuelle Zeichenfolge, die eine digitalisierte Form eines Vermögenswertes repräsentiert und gehandelt werden kann.

Was bedeutet das für die Immobilienwirtschaft?

Auch Immobilien (also Grundstücke und Gebäude) können tokenisiert werden.

Das Ganze hat dabei 2 Seiten: Investment und Finanzierung.

Tokenbasierte Immobilien-Finanzierung

Ein Eigentümer z.B. kann mittels Blockchain seine Immobilie tokenisieren und damit sein Objekt refinanzieren.

Dafür wird auf Basis einer Blockchain ein sog. Security Token, also eine digitale “Münze” des Grundstücks und Gebäudes kreiert. Diese repräsentiert das Eigentum an der Immobilie ähnlich eines Wertpapiers. Dabei entspricht der Gesamtwert der Tokens dem Gesamtwert der Immobilie. Mittels STO (Security Token Offering) werden diese Tokens dann zum Verkauf angeboten und sind beliebig in kleine Teile aufteilbar.

Tokenbasiertes Immobilien-Investment

Eine Investorin oder ein Investor kann durch Kauf eines Immo-Tokens, mit kleinem Kapitaleinsatz, reales Eigentum an einem Objekt erwerben.

Warum sollte man dies überhaupt tun?

Nun, der Immobilienhandel würde, zumindest in der Theorie, extrem schnell, effizient und transparent ablaufen. Außerdem hätten Investoren einen beispiellosen Zugriff auf eine neue Form der Immobilienanlage. Grundsätzlich ließen sich nämlich sämtliche Immobilienmärkte weltweit durch eine digitale Software-Lösung einfach erschließen. Und das durch die kleine Stückelung mit bereits geringen Beträgen, rund um die Uhr. Und alle Seiten sparen Zeit und Transaktionskosten.

Der beschriebene Fall wird gemeinhin als die enge Definition der Tokenisierung bezeichnet. Hier werden über den Token alle Rechte und Pflichten am Grundstück erworben. Dies ist jedoch noch keine gängige Praxis, da wir noch keine digitalisierten Grundbücher in Deutschland haben.

Schon im Mainstream angelangt: Tokenbasiertes Crowdinvesting

Eine bereits heute gängige Abwandlung ist die Tokenisierung von Schuldverschreibungen im Rahmen von Crowdinvesting.

Dabei erwirbt ein Investor ein digital verbrieftes Recht auf Teile des Cash Flows (i.d.R. Mieteinnahmen) einer Immobilie. Allerdings erwirbt er nicht das vollständige Eigentumsrecht an der Immobilie, was vergleichbar mit der Eintragung im Grundbuch wäre. Man spricht daher auch von der weiten Definition der Tokenisierung. Dies ist heute schon gängige Praxis und wird von Anbietern im Crowdfunding praktiziert.

Beispiel: Theoretisch kann irgendwann jede/r seine vermietete Eigentumswohnung tokenisieren. Investoren beteiligen sich mit 1/100 des Verkehrswerts und erhalten im Gegenzug einen Teil der Mieteinnahmen. Die Rendite solcher Projekte liegt zwischen 5 und 15% je nach Objekt und Risikoklasse.

Wer sich davon ein Bild machen möchte, sollte sich auf https://realt.co/marketplace/ umschauen, dem “Tokenized Real Estate” Marktplatz.

Noch ist der Mark für “Tokenized Real Estate” vergleichsweise klein, aber er könnte eine kleine Branchen-Revolution auslösen.

Fazit

Das Datenmanagement, Smart contracts und Tokenisierung sind 3 mögliche Anwendungsbereiche für Blockchain in der Immobilienwirtschaft.

  • Die Datenspeicherung mit dem Blockchain-Ansatz findet in einer dezentralen Datenbank statt. Damit übernimmt die Technologie gewissermaßen die Autorität und Datenhoheit. Sie stellt damit verlässliche und nicht-manipulierbare Daten sicher.
  • Smart Contracts sind “Intelligente Verträge”. Für die Überwachung der Vertragsbedingungen werden keine Menschen mehr benötigt: Denn Smart Contracts sind selbstausführend.
  • Und zuletzt die Tokenisierung, ein interessantes Anwendungsbeispiel, bei dem nach dem Blockchain-Prinzip Vermögensgegenstände wie Immobilien, Aktien, Fonds oder auch Kapital gehandelt werden. Und zwar automatisiert, ohne Institutionen wie Banken oder Börsen.

Jetzt kennen Sie drei wichtige Anwendungsfälle für die Blockchain-Technologie in der Immobilienwirtschaft.

Drei Anwendungsbeispiele für die Blockchain in der Immobilienwirtschaft visualisiert.

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Quellen:

FIBREE (2022): Blockchain & Real Estate. Abgerufen am 04.10.22 unter https://fibree.org/industry-report/.

Meinel, C., Gayvoronskaya, T. (2020): Blockchain: Hype oder Innovation? Springer Verlag.

Berentsen, A., Markheim, M. (2021): Real Estate trifft auf Blockchain: Chancen und Herausforderungen der Tokenisierung von illiquiden Vermögenswerten. Zeitschrift für Immobilienökonomie, 7(1), S. 59-80.

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